【不動産投資基礎講座２】初心者必見！融資を制する者は、不動産投資を制する！【更新】 | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

【不動産投資基礎講座２】初心者必見！融資を制する者は、不動産投資を制する！

CPM（全米不動産管理協会認定不動産経営管理士） の吉野と申します。

【不動産投資基礎講座】のお時間です。

今回のテーマはこちら！

「初心者必見！融資を制する者は、不動産投資を制する！」

ということで、今回の投稿では、サラリーマンが、不動産投資をする際、特に「新築木造アパート」を購入する際におすすめの金融機関と各金融機関の融資条件の構造をご紹介させて頂きます。

今回は、弊社提携の２行をご紹介させて頂きます。

①オリックス銀行
②スルガ銀行

まずは、各銀行共通の条件としては、下記の通りです。

年収：７００万以上

期間：35年と（完済年齢84歳ー満年齢）の短い方
　　　※39歳までの方であれば35年のローンが組めます。　
　　　※年齢44歳までの方は、スルガ銀行はMAX40年可能！

物件の評価方法：収益還元評価　※利回りが高いと融資割合が高くなります。

融資割合：90～100％　フルローンで購入できる可能性が高いです。

ここまでは、条件的にそんなにハードルは高くないイメージだと思います。

ここからがポイントです！

まず、最初の1棟におススメなのが、オリックス銀行です。
なぜ最初の1棟におすすなのか？は下記をご覧頂くとわかると思います。

【オリックス銀行】

※金利2.2％～2.4％

融資枠の考え方は、基本年収の10倍～15倍が目安と言われております。【年収倍率】

年収700万円の人は、7000万円まで
年収1000万円の人は、1億円まで

という、シンプルな考え方です。
さらに、購入予定の物件の収益（年間家賃収入）も7割位考慮してくれます。

その代わり、既存の借り入れがあると、その分融資枠が削られます。

（例）年収1000万円の方が、年間家賃収入700万の新築木造アパートを購入する際、
　　　住宅ローン残債が5000万円あります。といった場合は、
　
　　　年収1000万＋家賃収入700万円×70％＝1490万円
　
トータルで1490万の収入があるということになります。
融資枠は、その約10倍なので約1億5000万円程度あるということになります。　
ただし、住宅ローン残債が▲5000万円あるので、
残りの融資枠が約1億円位あるということになります。

※住宅ローン残債が多すぎる方は、最初にここでつまづく方が多いです。住宅購入が先か？不動産投資が先か？問題が出てきますよね！不動産投資リテラシーを求められます。

さらに、購入予定の物件の収益（年間家賃収入）と既存で収益不動産お持ちの方はその年間家賃収入の70％程度も考慮してくれます。例えば、既存の収益物件の家賃収入が400万あります。さらに年間家賃収入700万の物件を購入する想定とします。

その場合、

①給与年収　　　　1000万円
②既存家賃収入400万円×70％＝　280万円
③新規購入予定の物件の収入：年間家賃収入700万円×70％＝490万円
④住宅ローン残債5000万円

（①＋②＋③）＝1770万円となるので、その10倍くらいですと、
約1億7700万円ー住宅ローン残債5000万円＝1億2700万円くらいは融資枠があると判断ができます。

オリックス銀行を利用するポイントとしては、既存借入が無い、または少ないうちに、利用しないと
年収1000～1500万クラスの方ですと、融資枠がすぐ無くなってしまいます。

次に、スルガ銀行です。地方銀行ですがアパートローンに特化しております。

【スルガ銀行】

※金利1.9～2.15％

融資枠の考え方は、新規物件の購入後の想定で借入総額（総債務）の1割以上の金融資産を保有している状態かどうかで判断します。【負債と資産のバランス】

【例えば】45歳　サラリーマン、年収1000万円、金融資産は、3000万円保有しています。
　　　　　　既存借入は、住宅ローン5000万円です。という方の場合。

【新規で購入予定物件】
・新築木造アパート：価格1億円　諸費用：500万円
・フルローンで融資可能：融資1億円　自己資金投下：500万円

上記のような物件を購入を検討する際に融資判断は下記の通りです。

現状金融資産　　　3000万円
物件購入必要資金　▲500万円
手残り金融資産 　　2500万円

既存の住宅ローン　　　5000万円
新規のローン　　　　　　　1億円
購入想定後債務総額　1億5000万円


※新規物件の購入後の想定で借入総額（総債務）の1割以上の金融資産を保有している状態であれば良いので、下記のようになります。

債務総額：1億5000万円の1割、1500万円　＜　購入想定後の手残り金融資産：2500万

したがって、融資判断は可能となります！

※さらに、同じような1億の物件をもう1棟購入しようとすると

現状金融資産　　　2500万円
物件購入必要資金　▲500万円
手残り金融資産 　　2000万円

既存のローン　　　1億5000万円
新規のローン　　　　　　　1億円
購入想定後債務総額　2億5000万円

債務総額：２億5000万円の1割、2500万円　＞　購入想定後の手残り金融資産：2000万円

この状態ですと、買い増しは不可になりますので、金融資産をあと500～1000万円程度積み上げてからでないと、取り組みはできないという形になります。

いかがでしたでしょうか？なんとなくお解りいただけましたでしょうか？
サラリーマンが「新築木造アパート」を購入するには、まずは、自分の属性を
把握した上で、効率良く融資が組める金融機関を選択することが、資産形成、さらには拡大をしていく上で、大切なポイントとなります。融資の組み方、金融機関選びを間違えてしまうと、せっかくの高属性の与信枠と時間が無駄になってしまいます。さらに、一昔前の融資の情報や成功者の体験話は、時代錯誤ですので、あまり鵜呑みにしない方が良いです。不動産投資初心者で、年収1000万～1500万、金融資産2000～3000万のサラリーマンが、メガバンク、地銀、信金を開拓しようとしても相手にしてくれませんので、時間の無駄になります。また、50歳以上の方が、オリックス銀行、スルガ銀行を利用しようとしても、ほとんどの方はフルローンは組めませんので、そのあたりも把握をしておく必要があります。　　もっと詳細を知りたい、融資組めるか判断して欲しい、裏技を知りたいという方は、是非個別相談をご利用ください。下記のテキストリンクからお申し込みできます。
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ページ作成日　2025-03-14