不動産投資の利回り | 神奈川の不動産投資、新築アパート経営は横濱コーポレーション

−「利回り」という大切な指標
　不動産投資において決して無視できないのは「利回り」の存在。利回りとはご存知の通り、投資した金額に対して「1年間にいくら儲かっているか」を表す割合のこと。利回りが大きいほど、手に入るお金は大きなものになります。

　また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割って求めた数字のこと。実質利回りとは、それに実際にかかった経費を上乗せして求めた数字になります。2つの利回りにおける金額の差は状況によって変化しますが、実質利回りの方が経費を加味しているので現実に即した数字であると言えるでしょう。

　また不動産投資で同様に重要視されるのが「ROI」という指標。ROIは投資金額に対して「1年間で何％のお金を回収ができたか」を見る指標です。今回は利回りについて考えていきますが、ROIは自己資金に対する回収割合を表しているので、こちらの指標も合わせて調べてみると良いかもしれません。

−利回りと空室リスクの密接な関係
　当たり前ですが、誰もが「支出は少なく、売上は多い」方が良いと考えています。そのため、とにかく利回りの高い物件を探している投資家の方々も少なくないでしょう。

　家賃収入の総額にもよりますが、一般に、物件価格が高くなれば利回りは低くなり、物件価格が低くなれば利回りは高くなります。そのため例えば東京都内、特にビジネス街など人が多く集まる地域では、物件価格は高いので利回りは軒並み低い傾向にあります。しかし多くの人が「都内に住みたい」「都内に店舗を出したい」と思っているので、空室リスクは低いと言えそうです。逆に郊外の物件は都内に比べて価格が安いので、利回りは高くなりますが、人が集まりにくいという特徴を抱えているので空室が生まれるリスクも高い傾向にあります。

　利回りの高さは重要ですが、それだけを見ていてはリスクに気づかない可能性もある。物件を見極める力が重要になってきますが、一体何を基準に判断すれば良いのでしょうか。

−重要指標である、地域の人口動態
　判断における重要な指標の1つに「人口動態」が挙げられると、私どもは考えています。人口が増えている地域では入居率が高まり、長きにわたって定期的な収入が見込めることは想像に難くない。そのため、極端に言えば人口が多い、もしくは増えている場所に物件を買えば満室が維持できるので、高水準の利回りを確保し続けることが可能です。そのような地域では、物件が古かったり多少立地が悪かったりしても、需要が優っているので投資で失敗をすることはあまりないでしょう。人気があれば、家賃を上げることも可能になります。

　逆に人口がピークを迎えていて今後減少が予想される、もしくはすでに減少が始まっている地域では需要が少なく、期待しているような結果を得られないかもしれません。購入する時に想定した利回りから、大きく下がってしまうこともあります。しかもこれから日本は、人口がどんどん減っていく。2016年には国勢調査が始まって以来、前年比で初めて人口減に転じたことが話題となりました。東京やその近辺は流入が多いためしばらくは変化がないかもしれませんが、地方都市などは急激に人口が減っていく可能性もあります。

−不動産投資で狙い目の、横浜・川崎・湘南地区
　そのような時代の影響もあるなかで、不動産投資を通じて資産形成を行うにはどうすれば良いのでしょうか。私たちはそこで、東京に近い地域の物件、すなわち横浜や川崎、また湘南あたりの物件を検討するのが良いと考えています。なぜならこの3地域は「空室になるリスクが低い」ながらも「利回りが高い」傾向を持ち合わせているからです。

　その理由を説明しましょう。本地域に住んでいる方、また住もうとしている方の多くは、東京に勤めています。それは川崎、湘南も同様でしょう。そのため、これらの都市自体がビジネスにならなくとも、ビジネス街へのアクセスの良さから賃貸需要が恒常的に発生します。事実、横浜市は地方都市のなかで唯一、2025年まで人口が増え続けると予想されています。

　また利回りも、東京は平均が4％〜5％となっていますが、横浜だと7％以上が主。毎月手元に残るお金が2倍以上違う、ということもあり得るのです。だからと言ってリスクも2倍以上かと言えば、そうではない。先ほど述べた通り賃貸需要があるからです。それに現在、横浜をカジノ都市にする案も浮上している。世界中から人が訪れ、今まで以上に人口流入が増える可能性もあるのです。

　不動産投資で一番重要なのは「流動資産をいかに増やして、再投資するか」ということ。利回りの良い物件を保有したり、物件を売却して現金化したりすることで、手元に入ってくるお金を増やし、そのお金をさらに別の投資に回すことがスピード感ある資産形成につながります。まずは比較的、低リスク、高利回りの横浜、川崎、湘南などの物件で不動産投資をはじめるのが手かもしれません。