−「利回り」という大切な指標
不動産投資において決して無視できないのは「利回り」の存在。利回りとはご存知の通り、投資した金額に対して「1年間にいくら儲かっているか」を表す割合のこと。利回りが大きいほど、手に入るお金は大きなものになります。
また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割って求めた数字のこと。実質利回りとは、それに実際にかかった経費を上乗せして求めた数字になります。2つの利回りにおける金額の差は状況によって変化しますが、実質利回りの方が経費を加味しているので現実に即した数字であると言えるでしょう。
また不動産投資で同様に重要視されるのが「ROI」という指標。ROIは投資金額に対して「1年間で何％のお金を回収ができたか」を見る指標です。今回は利回りについて考えていきますが、ROIは自己資金に対する回収割合を表しているので、こちらの指標も合わせて調べてみると良いかもしれません。
−利回りと空室リスクの密接な関係
当たり前ですが、誰もが「支出は少なく、売上は多い」方が良いと考えています。そのため、とにかく利回りの高い物件を探している投資家の方々も少なくないでしょう。
家賃収入の総額にもよりますが、一般に、物件価格が高くなれば利回りは低くなり、物件価格が低くなれば利回りは高くなります。そのため例えば東京都内、特にビジネス街など人が多く集まる地域では、物件価格は高いので利回りは軒並み低い傾向にあります。しかし多くの人が「都内に住みたい」「都内に店舗を出したい」と思っているので、空室リスクは低いと言えそうです。逆に郊外の物件は都内に比べて価格が安いので、利回りは高くなりますが、人が集まりにくいという特徴を抱えているので空室が生まれるリスクも高い傾向にあります。
利回りの高さは重要ですが、それだけを見ていてはリスクに気づかない可能性もある。物件を見極める力が重要になってきますが、一体何を基準に判断すれば良いのでしょうか。
−重要指標である、地域の人口動態
判断における重要な指標の1つに「人口動態」が挙げられると、私どもは考えています。人口が増えている地域では入居率が高まり、長きにわたって定期的な収入が見込めることは想像に難くない。そのため、極端に言えば人口が多い、もしくは増えている場所に物件を買えば満室が維持できるので、高水準の利回りを確保し続けることが可能です。そのような地域では、物件が古かったり多少立地が悪かったりしても、需要が優っているので投資で失敗をすることはあまりないでしょう。人気があれば、家賃を上げることも可能になります。
逆に人口がピークを迎えていて今後減少が予想される、もしくはすでに減少が始まっている地域では需要が少なく、期待しているような結果を得られないかもしれません。購入する時に想定した利回りから、大きく下がってしまうこともあります。しかもこれから日本は、人口がどんどん減っていく。2016年には国勢調査が始まって以来、前年比で初めて人口減に転じたことが話題となりました。東京やその近辺は流入が多いためしばらくは変化がないかもしれませんが、地方都市などは急激に人口が減っていく可能性もあります。
−不動産投資で狙い目の、横浜・川崎・湘南地区
そのような時代の影響もあるなかで、不動産投資を通じて資産形成を行うにはどうすれば良いのでしょうか。私たちはそこで、東京に近い地域の物件、すなわち横浜や川崎、また湘南あたりの物件を検討するのが良いと考えています。なぜならこの3地域は「空室になるリスクが低い」ながらも「利回りが高い」傾向を持ち合わせているからです。
その理由を説明しましょう。本地域に住んでいる方、また住もうとしている方の多くは、東京に勤めています。それは川崎、湘南も同様でしょう。そのため、これらの都市自体がビジネスにならなくとも、ビジネス街へのアクセスの良さから賃貸需要が恒常的に発生します。事実、横浜市は地方都市のなかで唯一、2025年まで人口が増え続けると予想されています。
また利回りも、東京は平均が4％〜5％となっていますが、横浜だと7％以上が主。毎月手元に残るお金が2倍以上違う、ということもあり得るのです。だからと言ってリスクも2倍以上かと言えば、そうではない。先ほど述べた通り賃貸需要があるからです。それに現在、横浜をカジノ都市にする案も浮上している。世界中から人が訪れ、今まで以上に人口流入が増える可能性もあるのです。
不動産投資で一番重要なのは「流動資産をいかに増やして、再投資するか」ということ。利回りの良い物件を保有したり、物件を売却して現金化したりすることで、手元に入ってくるお金を増やし、そのお金をさらに別の投資に回すことがスピード感ある資産形成につながります。まずは比較的、低リスク、高利回りの横浜、川崎、湘南などの物件で不動産投資をはじめるのが手かもしれません。
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−「投資の失敗例」に自身がならないために
不動産投資を考えたときに誰もが気になるのは、失敗するリスク。当たり前ですが誰もが失敗を避けたいと考えているはずです。何か起こった時に「うまくいかない…」「こんなはずじゃない…」と思っては後の祭り。巷に溢れているような「失敗例」に自身がならないためには、何が大切なのでしょうか。
その前にまず「不動産投資における成功」とはなにかを、考えてみましょう。不動産投資を始める目的は人によって様々。「月に数万円の不労所得が入ってくればいいな」と考えている人から「老後の貯えのために、数千万の利益を出したい」と考えている人まで、幅広くいます。そのため一口に「不動産投資で成功する」と言っても、その形は多種多様。逆を言えば、掲げた目的に至らなかったり、思うようにいかなかったりする場合は、極論すれば失敗だと言えるかもしれません（もちろん、大きな損を出してしまったり、借金を抱えてしまったりした場合は誰もが失敗だと感じるでしょう）。
ここではどのようにして自身が描く成功に近づくか、どうすればうまくいくのかを考えていきます。
−不動産を本気で学ぶ
当たり前ですが、失敗しないためにはまず「知識をつける」ことが重要です。不動産投資における知識を、総論から細かな各論へと流れる形で学んでいくことが大切です。この時、各論のみに注目して学んでしまう、すなわち不動産投資に関してまだ詳しくない状態で、個別の成功例・失敗例・投資例を学んでしまったりすると「木を見て森を見ず」の状態になってしまうこともあるので、ご注意してください。
手近なところとして、書籍を読むのが良いと思います。不動産投資について総論や全体像が書かれた本をまずは10冊。量が多く感じられるかもしれませんが、これだけ読むと最低限必要な知識が身につくかと思います。どんな本を読むかはご判断にお任せしますが、あえてあげるとするならば『不動産投資の正体』（猪俣淳 著）『賃貸経営マイスター』（藤澤雅義 著）の2冊。これらは総論から各論までバランスよく書かれています。
またその後に、実際に投資を体験した方の書籍も10冊程度読むことをオススメします。本屋に行くと自身の投資体験談をテーマにした書籍がたくさん並んでいるかと思いますので、評判のものや手頃なものを選ぶと良いのではないでしょうか。
さらには、セミナーや勉強会に通うこともオススメしています。不動産投資の盛り上がりも手伝ってか、世の中では多くの不動産会社がイベントを開催しています。無料・有料は問いません。実際に赴き、専門家や先輩投資家の方の話を聞くのは、非常に良い学びになると思います。
−不動産投資の持つ「投資家」と「実業家」という側面
また失敗しないためには、不動産投資には「投資家」と「実業家」という2つの側面があることを理解するのも大切でしょう。投資を行うとは同時に、賃貸業を行うということ。そのため、投資家としての目線と実業家としての目線（経営者としての目線と言ってもいいかもしれません）の両方を、バランスよく持つことが重要です。
この2つを切り分けることで、状況の解釈も変化してくるでしょう。例えば投資家としてなら「これだけ儲かったから十分」と「金額の大きさ」に注目しがちな場面でも、実業家としてなら「ここの経費を抑えれば、まだ収益はあげられる」といった判断をするかもしれません。
また何か対策が必要ならば、実際に行動に移し、状況を変えることができるのも不動産投資の良さ。例えば株式投資では投資家と実際の経営者が分かれているため、株を購入しても実際に会社を経営することはできませんが、不動産投資の場合はそうでないのです。そのような二面性をうまくコントロールし、最適な判断を重ねていくことが重要でしょう。
−目的を設定して、それを叶えるために尽力すること
また「不動産会社との関係性」も、見過ごされがちですが大切なことの1つです。当たり前ですが、オーナー様に不動産を紹介するのも、物件の空室を満室にするのも、不動産会社が動いて行うこと。関係性が良好なほど、オーナー様の意図や思いを理解しているケースが多いため、なにか良い情報や物件があれば率先して紹介しようと考えます。もちろん、すべてのオーナー様の目的を叶えられるよう、不動産会社は尽力しますが、仲が良いに越したことはないのではないでしょうか。加えて、欲を出さないことも大切でしょう。「儲かりそうだから」「評判が良いから」という理由だけで判断をしてしまうと、痛い目を見ることもあります。
駆け足で、失敗しない方法を見てきました。「こうすれば絶対に失敗しない」という法則はありませんが、大切なのは、投資の目的をきちんと設定すること。次にその目的を実現するために、本気で学び、行動すること。良い人間関係を築くこと。欲を出さないこと。このような話になるのではと思います。
みなさまが思い描いている成功を手に入れられるよう、私たちも願っています。
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−不動産投資にはどのようなメリットがあるの？
今回は不動産投資のメリットとデメリットについて考えていきましょう。まずはメリットに関して。たくさんの投資のなかで不動産投資を選ぶ利点として、まず「他者の資本で始められる」というのが挙げられるかと思います。例えば株式やFXといった他の投資では、貯金などの自己資金のみでスタートするケースが非常に多い。
しかし不動産投資の場合は、銀行から融資を受けられることが大きな特徴です。例えば1億円の物件に投資をしたいと思ったときには、1,000万円を自己資金として用意し、残りの9,000万円を銀行から借り入れて投資をする、ということが可能なのです。
また他の投資手法とは違い、一定の金額が定期的に入ってくる点も大きな特徴。他手法では主に、購入したものを売却したときに初めてお金を得ることができます。しかし不動産投資の場合は、アパートやマンションの入居者から家賃収入を得ることができる。決まった期日にお金が振り込まれるため、そのお金を借金返済に当てたり、何か別のことに資金を使ったりすることが可能になります。
−投資家が気になる「税金」や「節税」の話
また不動産を用いて節税ができるのもメリットのひとつ。代表的なものに「所得税の還付」が挙げられます。所得税とは、収入から所得控除を除いた金額に対して一定の税率で課される税金のこと。会社員であれば、会社が給料から差し引く形で所得税の徴収を行っているかと思います（これがいわゆる「源泉徴収」です）。
また購入した建物の価格を帳簿上で均等に償却していくことを「減価償却」と言いますが、この減価償却費を給与所得と合算すると、所得は減少します。そうすると支払う所得税が減るため一部還付が受けられる可能性がある、というお話です。加えて消費税の還付も節税対策のひとつ。こちらは不動産投資を始めるに際して「課税事業者」になることで、後々に購入時の消費税を還付してもらえる可能性があります。
このような節税のお話は、不動産投資を考える方々にとって非常に興味があると思います。しかし注意しなければいけないのは、税金対策は人によって全く異なる手法が取られるということ。実際に節税対策を行う際には保有物件の内容、また投資家自身の所得や金融資産の保有額、家族構成など様々な要素を考慮する必要があります。場合によっては資産管理会社を作りそちらで物件を管理するなどの手法も考えられますので、必ずその道の専門家に相談をし、自身にとって最適な選択をすることが大切です。
−20代30代の投資家が増加中。不動産投資は中長期での資産形成を見込める投資形態
最近の不動産業界の傾向としては「銀行から融資を受けやすい」という点が挙げられます。マンションやアパートなどを1棟購入するためでしたら、資金が借り入れしやすい状況にあるのです。また最近では若い年齢層の方が投資を行うケースも増えている。少し前まで投資家といえば40代や50代以上の男性が一般的でしたが、最近では性別を問わず、20代30代の方が投資を行うケースも珍しくなくなってきました。将来を考え、ライフプランの一環として資産形成を行なっています。実際に私たちのもとにも、よく若い方がご相談にいらっしゃいます。
−不動産投資におけるデメリットや問題点
反対に、不動産投資を行う上でのデメリットや問題は何が考えられるでしょうか。ひとつめは投資用不動産業界が活況のため、不動産価格が上昇している点が挙げられます。また消費税の増税も考慮すべき問題でしょう。2019年10月には消費税が10％になることがほぼ決定していますが、不動産の場合は扱う金額が大きいため、特にその影響が大きい。また購入と合わせて不動産会社へ支払う仲介手数料が発生しますので、投資家の負担が増えることは念頭に置いておいた方が良いでしょう。
また前述した融資の話も裏を返せばリスクとなります。アパートローンを組むということは、借金を抱えるということ。自身が所有する物件からの家賃収入が途絶えたとしても、借金を返し続けなければいけないのです。もし返済が滞ってしまったら物件を差し押さえられて自己破産、なんてことも。もちろんこれは最悪のケースですが、可能性は0ではありません。あらゆる事態を考慮する姿勢が必要です。
−他人資本で行うため、覚悟と責任が必要。しかし…
実際に投資で成功すれば、金銭面に余裕がでて本業によりお金や時間をかけたり、何か新しいことにチャレンジをしたりすることができるという良さがあります。このように、自身がやりたいことのために取り組むのが副業としての不動産投資。他者の資金を借り入れてスタートするため相応の覚悟や本気で取り組む意思が大切です。しかしきちんと計画を立てて取り組むことで、ご自身が目指す「成功」を手にすることも決して不可能ではありません。資産形成のひとつの手段として、ぜひ一度検討してみてください。
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−投資にはどんな種類があるの？
みなさまは「投資」というと、どのようなイメージを思い浮かべますか？ 投資の意味を辞書で調べると「利益を得る目的で、資金を証券・事業などに投下すること」と説明があります。
一般的に投資と呼ばれるものには会社の株式を購入する株式投資、またFXと呼ばれるような外国為替に対する投資、国や企業の債権を購入する国債・社債など、いくつかの種類があります。そして、不動産に対して投資をするのが不動産投資。こちらも言葉の意味を調べてみると「利益を得ることを目的として不動産に投資すること」とあります。不動産とはご存知の通り、土地や建物を表す言葉。特に不動産投資でいう不動産とは、主にマンションやアパート、またビルなど、人が居住したりお店を開いたりする建物のことを指します。
−不動産投資と他の投資手法の違いとは
実際に、不動産投資で収益を得る機会はふたつあります。ひとつは購入した物件を売却したとき。そしてもうひとつはアパートやマンションを購入し、入居者の方々から家賃収入を得たときです。不動産の価値は変動するため、買ったときの価格より売却したときの価格の方が大きければ、その差額で利益を得ることができます（一般的にこの差額のことを「売却益」と呼びます）。他の投資手法も同様で、購入したものを売却したときに利益を得ることができますが、不動産投資の場合はそれに加えて毎月一定の金額を得ることができるのが大きな特徴。家賃収入として決まった期日にお金が振り込まれるため、そのお金で借金を返済したり、何か別のことに使ったりすることが可能になります。
またその他の特徴として、不動産投資は他の投資に比べてスタートのハードルが低いという点も挙げられます。不動産投資を行うほとんどが本業を別に持つ会社員の方々。他の投資で実績を重ねてきた投資のプロフェッショナルだけでなく、初心者の方が自分でやり方を学んで行うケースも非常に多いです。現在では専門の書籍も豊富ですし、たくさんの不動産会社がセミナーや勉強会などを行っているので、正しいやり方を学べば初心者でもスタートしやすい投資であると言えるでしょう。
−不動産投資は銀行の融資が受けられる、数少ない投資手法のひとつ
さらにもうひとつ、不動産投資と他の投資には大きな違いがあります。それは、不動産投資は他者の資本で始められるということ。例えば株式投資やFXなどを始める際に、個人が法人からお金を借りて始めるというケースはないでしょう。国債や社債も同様で、自身の貯金などから必要なお金を捻出してスタートされるケースが主だと思います。しかし不動産投資の場合は銀行から融資を受けることができる。
例えば1億円の物件に投資をしたいと思ったとき、1,000万円を自己資金として用意し、残りの9,000万円を銀行から借り入れる、ということも可能なのです。とは言ってもすべての必要なお金を銀行から借りることはできませんし、実際に融資を受けるには社会的な信用も必要になってきます。しかしそれらのハードルをクリアして、きちんとした返済計画を立てることができれば、必要なお金を借り入れることも十分に可能なのです。
−初心者が不動産投資で成功をするには
上記のような成功例はたくさんあります。しかし、誰もが必ずしもうまくいくとは限らない。大切なのはしっかりと勉強をした上で取り組むこと。そしてまた、なぜ自分が不動産投資を行うのか、なにをもって成功とするかなど、自身の動機や目標をしっかりと考えてから始めることです。
実際に資産が増えると金銭面で余裕ができ、本業によりお金や時間をかけたり、何か新しいことにチャレンジをしたりすることができるという良さがあります。このように、自身がやりたいことのために取り組むのが副業としての不動産投資。単に「お金を稼ぎたい」と漠然とした願いを掲げるのではなく、前述した通り動機や自身にとっての成功とはなにかをきちんと考え、勉強を重ねて取り組む姿勢が最も大切なのではないでしょうか。私たちはみなさまが自身で掲げた目標を達成して、本当の意味で豊かになることを心より祈っています。
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