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不動産投資をするときはキャッシュフローを把握しよう

不動産投資におけるキャッシュフローとは


近年、不動産投資をする人が増加しています。その理由は現在の収入に不安を感じていたり、老後の貯蓄を考えたり、自分の時間を増やすために収入を増やしたいと思ったりと実にさまざまです。しかしながらどんな投資もやみくもにはじめることはリスクを招く可能性が高く、きちんとノウハウを学び、実践を積みながら駆け引きをしていくことが重要になります。
不動産に投資するときにどうしても考えなければならないのがキャッシュフローです。キャッシュフローとは、実際に入ってくる収入から銀行ローンや管理業者への支払い、税金や経費などの支出を引いたもののことです。投資先の利回りや家賃収入ばかりに気を取られていると、実際は経費やローンでお金がかかり、純利益がかなり少なくなっていることもあります。何も調べずに投資をすることは大変危険です。
例えば、入ってくる収入としては、家賃収入が主な収入源となりますが、駐車場を運営している場合はその金額も含まれます。家賃だけでなくほかの収入も含めたものが、総収入額になります。また出費はローンだけではなく、例えば修繕積立金などの運営経費、そして固定資産税などの税金が当てはまります。単純に利回りだけで計算してしまうと、経費や諸収入を忘れてしまい、実際の利益がわからなくなってしまいます。だから、キャッシュフローの動きをきちんと把握し、投資を進めていくことがとても重要になります。特にはじめて投資を行う方はこうした経費の計算や家賃収入以外の収入を見落としがちになることがあります。自分の利益をきちんと知るために、キャッシュフローはとても重要な役割を果たします。

実質の家賃収入を把握すること


不動産投資において、キャッシュフローを把握して運営していくことはとても大切です。しかしながら、漠然と計算するだけでは見落としや損をしてしまうことにもなりかねません。特に注目しておきたいのは、家賃収入です。例えば最初の計算で、なんとなく家賃収入はこれくらい入るかな、と計算していたとします。しかし実際に運営を進めていくと、なかなか思うように入居者が入らない場合は、最初に計算した家賃収入を100%得ることはできません。ちなみに購入した不動産、全ての家賃合計を潜在家賃収入と呼び、実際に入ってくる家賃収入のことを、実質家賃収入を呼びます。
不動産はテナントやマンションなど、さまざまあるかと思いますが、どんな不動産であれ空室のリスクは必ずあります。だから、絶対に空室にならない部屋を探し出すのは、おそらく難しいことでしょう。だからこそ、まず潜在家賃収入をきちんと把握し、そのあとに空室の可能性と実際の家賃収入を考えなければなりません。購入前に確実な実質家賃収入をつかむことは難しいかもしれませんが、物件の入居率を計算することはある程度可能になります。例えば人が集まってきやすい都心であれば空室を少なくすることができますし、実質の家賃収入アップにつながることでしょう。だいたい入居率、つまり実質の家賃収入が9割ほどあることが望ましいです。こうすることによって多少の空室が出たとしてもほかの利益でカバーできるようになる可能性があるからです。潜在家賃収入と実質家賃収入のバランスを見ることはとても大切なことです。

健全な経営ができているか


キャッシュフローをなぜ計算するのかといえば、不動産投資できちんとした利益が出ているか、あなたのためになっているのかどうかをしっかりと把握するためということが挙げられます。せっかく投資しているのにもかかわらず、よく見てみるとほとんど収入がない、損しているなどということがあれば、投資の意味がありません。実質的な利益を計算し、把握しておくことは投資において欠かせないところです。
ではいったいどんなところを細かく見ておけばいいのでしょうか。ひとつとしては、物件の中の部屋がきちんと埋まり、実質的な家賃収入が出ているかどうかです。家賃収入がなければ利益は入ってきません。いくら部屋数があっても空室であれば、それは大きな損害になってしまいます。できれば9割埋まることを目指しましょう。
もう一つとしては、ローンと利益とのバランスを見ることです。不動産投資をはじめる際には、たいていの人が融資を受け、ローン返済をはじめることになります。物件を購入するには莫大なお金がかかりますから、そのこと自体は決して悪いことではありません。しかしながらせっかく毎月利益を得るように計算したのに、ローンの返済に追われてしまっていてはローンを組んだ意味もほとんどありません。だからこそ、返済しながらもきちんと利益が出るようなシステムを構築する必要があります。もちろん繰り上げ返済をして、あとからじっくり利益を取るというのであれば問題ありませんが、ただただローン返済に金額を当てていくことになってしまえば、あなたの利益は実質ゼロということになるでしょう。こうした事態を避けるためにも、キャッシュフローを計算することはとても大切です。

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