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不動産投資におけるリフォームと費用対効果

投資としての効果を高めるために


自分が住んでみたい物件ということを考えると、いかに安くても古い物件は敬遠したいと思うこともあるでしょう。仮に相場的に同じということで考えれば、老朽化した物件を選ぶ理由はありません。同じように立地としてみた時に、駅などの距離が変わらなければ、新しい物件に行くことを考える場合もあります。そこで、老朽化した部分を新たにしていくということを考えていかなければいけません。リフォームするということは、こうした意味を持っているということになってきます。古い部分を改修していくというのが、リフォームの基本的な概念です。一体何が古くなってきているのか、それは老朽化なのか、それとも時代にマッチしていないのかということが重要になってくるでしょう。
不動産投資は、住人がいなければ収益は増えません。空室率が上がるということも考えておかなければいけない問題を抱えてしまうからです。そうならないためにも、どこをターゲットにしてリフォームしていくのか、いったいどんな目的でおこなっていくのかということを考えなければいけません。実際にどんなことでもやろうと思えば、資金次第でできます。ですが、投下した資金に対して、どこまで回収することができるのかを考えなければ、投資としての意味を成しません。投資としての効果を高めるために行うということを踏まえていけば、大きなメリットを生み出してくれることは間違いないでしょう。

リフォームは入居者の視点で


リフォームの第一歩は何かといえば、掃除することです。入居者を決める要因としてリフォームを考える場合もありますが、これはなぜかということを考えなければ、不動産投資はうまくいきません。入居する人はどこを見ているのかということです。なにもすべてが目新しいから入居を決めるというわけではありません。印象が悪い状態は、リフォーム以前の問題として敬遠されてしまうこともあります。
不動産投資というと、どうしてもシステム的に考えられがちですが、入居者はそんなことを考えてはいません。いかに快適な生活を送ることができるかどうかで判断していることを考えることがポイントです。リフォームするような費用がない場合でも、まずは掃除からというのは鉄則といっていいでしょう。初見での印象が重要で、きれいに掃除がしてあれば、それだけ住んだ時のイメージが見えてきます。イメージがわけば、それだけ物件を決めるきっかけにもなるはずです。このことをリフォームに当てはめてみると、もっとわかりやすくなるでしょう。どんなところを行うべきなのかは、その物件によって違いがあるからです。単身向けの部屋を考えている場合、家族向けの設備があっても喜ばれません。例えば、女性も安心できるということを打ち出すのであれば、インターホンがあった方が良いでしょう。難しい設備ではありませんが、あれば安心して過ごすことができます。それもカメラ付きであることが前面に出れば、最低限の安全確保もできるようになるはずです。単身だと、仕事が忙しくなれば、洗濯物をする時間も干す時間も限られます。浴室乾燥機といった設備があったら、時間を気にせず干すこともできるようになるはずです。こうした視点を持ってみてみると、何でもいいというわけではなく、さまざまなポイントが見えてくるようになります。効率よく進めていくことができるようになるのですから、まずは入居者の視点になって進めていくことが求められるでしょう。

費用対効果を考える


リフォームするということは、不動産投資において、さらに費用をかけるということにつながっていきます。入居者を募りやすくするということでは効果を上げることができますが、費用対効果を考えていかなければ、非効率になってしまうことも出てくるのを忘れてはいけません。単純な話として、高額なリフォームをおこない、家賃が低く設定してあったら、利回りを圧迫させるだけになってしまいます。入居者はいるのに、利益は全然出てこないといったことにつながってしまうことも出てくるのは、抑えておかなければいけないポイントです。
クロスを張り替えるといったことは、よくあるポイントになってくるでしょう。簡単に高額なものにすればいいのかといえば、これは異なります。高額なもので長く持つものを入れるという考え方は、容易にすることができますが、これで家賃を引き上げられれば問題はありません。ですが、これだけの要因で引き上げることができるというのはまずありえないでしょう。つまり、あまりに高額な方法をとっても、費用対効果は高まらないということになってきます。もっと根幹的な部分で見れば、クロスの張り替えということをしたということが評価されても、それが高額であるかどうかは評価の対象ではないということです。クーラーなどの設備で見てみると、故障するとクレームにつながってしまうことになります。高額なものであるというよりも、確実に稼働するということがポイントになってくるでしょう。そこで、長く持たせようと考えるより、新しいものにしてしまう方が有効であることがわかります。なかなかわかりにくい部分ですが、入居者の視点ということで見ると、多くのことが見えてきますので、視点を変えていくことが重要といえるでしょう。

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