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不動産投資でマンションを持つことのリスクと対策

不動産投資におけるリスクの考え方


投資というものは、必ずリスクが存在します。ノンリスクでおこなえるものはないと考えなければいけません。ですが、問題はそのリスクをどう評価するのかということと、顕在化させないための努力です。リスクの存在を明確に理解していけば、回避する方法も顕在化させないということも見えてくるようになるでしょう。その分利回りも向上させることができるようになるのですから、不動産投資においても十分に理解していくことが重要です。
実際にリスクを説明するところは、あまり存在しません。そこにはネガティブな印象があることは確かだからです。しかし、投資ということで見た時には、成功するための最大要因であるといってもいいでしょう。マンションを購入してから失敗したと思っても、それは取り返すことができなくなってしまいます。絶対に避けては通ることができないものであるからこそ、考えていかなければいけません。
マンションを購入して活用することを考えると、借金をすることが一般的です。利回りがいいからと借金をすることはプラスだと唱えることもありますが、そんなことはありません。無借金で購入できれば、利回りを最大限利用することができるのですから、これが最初のリスクになります。できる限り回避するとするのであれば、10年たった時に、借り入れの割合が4%以下にできるかどうかを試算するべきでしょう。
もしも、金利が上昇したとしても、資産価値が落ちていったとしても、この割合以下にできるのであれば返済はできていくはずです。実際に計算してみるとわかりますが、耐えられる限界として40%というのは大きな壁になってくるでしょう。

空室率を下げるための考え方


どこでも説明する不動産投資のリスクとして空室率があげられます。利回りがいいということは、だれもが目指すところですが、競争もなくそんなマンションを手に入れられたら、そこには理由が存在するといっていいでしょう。実際に不動産投資はブルーオーシャンではなく、レッドオーシャンといってもいい世界です。よほど信用できるパートナーでもいない限り、そんな物件を手にすることは難しいと考えなければいけません。
その問題とは、空室になる可能性が高いということでしょう。立地が悪かったり、人気になっていく力を感じられなかったりするというのが問題になってきます。それをカバーするだけの営業力でもあれば、相殺できることもありますが、リスクがある物件よりも、ない物件のほうがメリットがあることは間違いのないことです。立地のリスクを回避しようと思うのであれば、都心部や駅から徒歩10分以内にするということも考えるべきでしょう。これだけでも、大きくリスクを下げることができます。
逆に地方都市なら、駐車場が完備してあるといった条件も必要です。その上に、信頼できるパートナーとともに営業展開していくことができれば、かなりリスクを下げることにつながっていくでしょう。

滞納や価値の下落


不動産投資で恐ろしいリスクとして、滞納も忘れてはいけません。時間とともに影響が大きくなっていくものであり、なかなか解決しにくい点も持っています。
滞納が発覚しても、すぐに追い出すといった方法も採ることができず、大きな悩みになることも珍しくありません。そこで、被害を低減するために、専門の管理会社を入れておくというのは一般化しました。回収も任せることができるため、費用を支払ったとしても安全に投資を続けていくことができるようになります。資産ですので、価値が下落する可能性も否定はできません。たしかにマンションは価値が起きにくい性質を持っています。だからといって、価値が下がらないというわけではありません。
立地ということが重要であることは確かなことであり、緩やかに価値を落としていくことになります。ですが、自分ではどうにもならないリスクであり、物件を選んだ段階から一定のレベルで内包していくことを理解しておかなければいけません。マンション自体の価値が下がれば、家賃も下落する可能性が出てきます。
老朽化が進むということも重要であり、魅力が伴って下がるために家賃も下がってしまうのが問題です。大きな例として挙げられるのが、ユニットバスでしょう。バブル期は当たり前のように使われていましたが、現在は価値を下げる要因となってしまいます。こうした設備があるだけでも家賃は下がっていくことになるのですから、初めから物件選びで注意していかなければいけません。さまざまなリスクがありますが、回避するためには要因を理解しておくことが重要です。
そのうえで、正確に正対することによって回避する、また、顕在化させずにすむ方法が見えてくるのですから、しっかりと判断していかなければいけません。当然発生するものなのですから、目をつぶったりせずにしていくことが成功に近づくといえるでしょう。

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